实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。

单项选择题某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

单项选择题某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险 报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。